Hai un immobile a Bologna e non sai quale formula scegliere? Le differenze non sono solo di nome: cambiano la partita IVA, il numero di camere, le pratiche e le tasse. Qui trovi un confronto chiaro, con le regole dell’Emilia-Romagna, e i casi in cui conviene l’una o l’altra.
| Formula | Chi la può fare | Partita IVA | Limiti principali | Pratiche | Tasse |
|---|---|---|---|---|---|
| Affitto breve da privato | Proprietario o usufruttuario, anche tramite un gestore con mandato | No | Soggiorni fino a 30 giorni, al massimo due appartamenti, nessun servizio alberghiero | Comunicazione al Comune, CIN, Alloggiati Web, ISTAT, imposta di soggiorno | Cedolare secca 21% su un appartamento, 26% sull’altro |
| B&B | Chi vive nella casa | No | Fino a 3 camere e 6 posti letto, 120 giorni di apertura o 500 pernottamenti l’anno | SCIA al Comune, notifica per la colazione, Alloggiati Web | IRPEF, niente cedolare secca |
| Affittacamere | Un’impresa | Sì, con iscrizione INPS commercianti | Fino a 6 camere in non più di 2 appartamenti nello stesso stabile | SCIA al SUAP, Registro imprese, CIN, Alloggiati Web, ISTAT, imposta | Reddito d’impresa |
| Casa vacanze | Un’impresa | Sì | Appartamenti interi, oltre i limiti dell’affitto da privato | SCIA al SUAP, Registro imprese, CIN, Alloggiati Web, ISTAT, imposta | Reddito d’impresa |
La legge regionale 16/2004 distingue le strutture gestite come impresa, come l’affittacamere e le case e appartamenti per vacanze, da quelle non imprenditoriali, come il B&B e gli appartamenti ammobiliati per uso turistico, che sono la forma regionale dell’affitto breve da privato.
La linea che separa le due famiglie è semplice: se offri camere separate o servizi, se superi i limiti del privato o se gestisci immobili che non sono tuoi, sei un’impresa. Dal 2026, per legge statale, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti è considerato impresa.
A Bologna c’è un elemento in più: la seconda variante al Piano urbanistico, in attesa di approvazione definitiva, limita i nuovi usi turistico ricettivi nelle aree più sature del centro. Ne parliamo nella guida alle regole 2026.
Hai un appartamento, o due. L’affitto breve da privato è quasi sempre la strada più semplice: niente partita IVA, cedolare secca, pratiche leggere. È la formula con cui gestiamo la maggior parte degli immobili dei nostri proprietari.
Vivi in una casa grande e hai stanze libere. Il B&B permette di ospitare senza aprire un’impresa, ma con limiti di giorni e pernottamenti: adatto come integrazione del reddito, non come investimento.
Hai un immobile grande, da quattro a sei camere con bagno. L’affittacamere può incassare di più di un appartamento intero, perché vendi ogni camera separatamente: nel nostro caso studio cinque camere hanno superato i 200.000 euro lordi nel primo anno. In cambio servono partita IVA, più pulizie e una gestione quotidiana camera per camera.
Hai tre appartamenti o più. Dal 2026 sei comunque un’impresa: la scelta è tra casa vacanze, affittacamere se gli spazi lo permettono, o scendere a due appartamenti in affitto breve. Il confronto va fatto sui numeri con il commercialista.
In tutti i casi, prima di investire, verifica destinazione d’uso, zona e regolamento di condominio.
Dipende da dove vivi e da quanto vuoi lavorare. Il B&B è senza partita IVA ma con limiti di giorni e pernottamenti e richiede che tu viva nella casa. L’affittacamere è un’impresa, ma può lavorare tutto l’anno con fino a sei camere.
L’affittacamere vende camere, fino a sei in non più di due appartamenti dello stesso stabile. La casa vacanze affitta appartamenti interi. Entrambe sono attività d’impresa.
L’affitto breve da privato riguarda appartamenti interi, al massimo due, senza partita IVA e con cedolare secca. L’affittacamere è un’impresa che vende camere singole.
No: in Emilia-Romagna l’affittacamere è gestito in forma imprenditoriale. Senza partita IVA l’alternativa è il B&B nella casa in cui vivi, oppure l’affitto breve di uno o due appartamenti interi.
Al massimo sei, in non più di due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile. Il B&B al massimo tre camere e sei posti letto.
Dal 1° aprile 2025 è il 55.20.51. Il B&B usa il 55.20.41, le case vacanze il 55.20.42.
Sì. Seguiamo affittacamere e B&B a Bologna con tre formule: gestione completa per conto del titolare, solo revenue management e canali, oppure avvio di una nuova struttura.
Facciamo i conti su affitto breve e affittacamere sullo stesso immobile, con le regole della tua zona. La prima analisi è gratuita.
Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista, di un tecnico o di un legale. Aggiornata al 1° novembre 2026.