Affidare casa a un gestore di affitti brevi vuol dire affidargli il tuo reddito per anni. Queste sono le domande che faremmo noi a chiunque, compresi noi stessi: per ognuna trovi cosa deve risponderti un gestore serio e come lavoriamo noi.
Aggiornata il 20 ottobre 2026 · di Federico Mandalà, fondatore di Do.Ma Property Management
Cosa deve risponderti. Una risposta precisa e scritta. Sul lordo significa sulla cifra pagata dagli ospiti, prima che Booking.com e Airbnb trattengano le loro commissioni; sul netto significa dopo. Con la stessa percentuale il risultato cambia di migliaia di euro.
Come lavoriamo noi. Sul netto incassato. Su 40.000 euro di prenotazioni, con il 28%, il compenso sul netto è 9.184 euro invece di 11.200: 2.016 euro l’anno restano a te.
Cosa deve risponderti. Un elenco chiaro di cosa paghi a parte: pulizie, biancheria, foto, manutenzioni, consumabili. Chiedi soprattutto se sulle pulizie c’è un ricarico.
Come lavoriamo noi. Pulizie e biancheria sono fatturate alla proprietà direttamente dall’impresa che le esegue, senza ricarichi e fuori dalla nostra commissione.
Cosa deve risponderti. Il tipo di contratto (mandato, sublocazione, solo consulenza) e cosa comporta per la tua cedolare secca. È una scelta che pesa sul netto ogni anno.
Come lavoriamo noi. Mandato con rappresentanza: gestiamo l’immobile a nostro nome con ospiti e piattaforme e, con la cedolare secca, l’imposta si calcola sul netto ricevuto.
Cosa deve risponderti. Nomi e responsabilità precise per ogni adempimento. Sono obblighi del proprietario: se il gestore li salta, le sanzioni arrivano a te.
Come lavoriamo noi. Li seguiamo noi: CIN e codice regionale, comunicazioni alla Questura e all’ISTAT a ogni check-in, tassa di soggiorno riscossa e versata al Comune.
Cosa deve risponderti. Chi li controlla e ogni quanto. Un software lasciato da solo non conosce fiere, congressi e domanda reale di Bologna.
Come lavoriamo noi. I prezzi vengono controllati e aggiornati a mano ogni giorno, guardando eventi, fiere e domanda reale sulla città.
Cosa deve risponderti. Quali piattaforme e come vengono sincronizzati i calendari, per vendere più notti senza doppie prenotazioni.
Come lavoriamo noi. Booking.com e Airbnb sullo stesso calendario, occasionalmente anche VRBO.
Cosa deve risponderti. Un rendiconto mensile con ogni prenotazione, ogni commissione e il netto che ti spetta. Se non è chiaro sulla carta, non lo sarà sul conto.
Come lavoriamo noi. Rendiconto mensile voce per voce: lordo, commissioni delle piattaforme, nostro compenso, netto alla proprietà.
Cosa deve risponderti. Numeri verificabili, non promesse: occupazione, recensioni, stato di Superhost, dati di immobili veri. Diffida delle percentuali di guadagno garantite senza un dato alle spalle.
Come lavoriamo noi. Superhost Airbnb dal 2023, valutazione media 4,93. Abbiamo pubblicato i dati reali di 14 immobili gestiti: occupazione media dell’87% sugli appartamenti con un anno completo.
Cosa deve risponderti. Una verifica prima di partire: situazione catastale, inquadramento fiscale, regole del condominio. Un gestore serio sa anche dirti di no.
Come lavoriamo noi. Prima di qualsiasi proposta facciamo valutare l’immobile a una geometra e a un commercialista di fiducia, e ti diciamo onestamente se la strada non è quella giusta.
Cosa deve risponderti. Durata, preavviso ed eventuali penali scritti nero su bianco, e cosa succede alle prenotazioni già confermate. Leggili prima di firmare, non quando vuoi cambiare.
Come lavoriamo noi. Durata e condizioni di uscita sono scritte nella proposta che ricevi dopo il sopralluogo, prima di qualsiasi firma.
La media di settore è tra il 25 e il 35 per cento. Più della percentuale conta la base di calcolo e cosa resta fuori. Per capire quanto può rendere il tuo appartamento, partire da dati veri è il modo migliore.
| Modello | Come funziona | Per chi è adatto |
|---|---|---|
| Percentuale sul netto | Il gestore prende una quota di quanto incassi dopo le commissioni delle piattaforme. | Chi vuole un gestore che guadagna solo se l’immobile rende. |
| Percentuale sul lordo | La quota si calcola su quanto pagano gli ospiti, commissioni delle piattaforme comprese. | Va confrontato sempre con il netto: a parità di percentuale costa di più. |
| Canone fisso (sublocazione) | Il gestore prende in affitto l’immobile e ti paga un canone fisso. | Chi preferisce zero rischio e zero pensieri a un rendimento più alto. |
| Solo revenue management | Il gestore fa solo prezzi, calendario e canali; il resto lo segui tu. | Chi ha già pulizie, check-in e rapporto con gli ospiti organizzati. |
La media di settore è tra il 25 e il 35 per cento. Conta però la base di calcolo: una percentuale sul netto, dopo le commissioni di Booking.com e Airbnb, costa meno della stessa percentuale sul lordo. Verifica anche se pulizie e biancheria sono incluse o fatturate a parte.
Sul netto, a parità di percentuale. Su 40.000 euro di prenotazioni con il 28%, la commissione sul lordo vale 11.200 euro, quella sul netto 9.184 euro.
Il gestore firma i contratti con gli ospiti e tratta con le piattaforme a proprio nome, per conto del proprietario. Con la cedolare secca l’imposta si calcola sul netto ricevuto dal proprietario.
Il CIN da indicare negli annunci, il codice regionale, la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, le rilevazioni ISTAT e la riscossione e il versamento della tassa di soggiorno al Comune.
Il canone fisso azzera rischio e gestione, ma di norma è più basso di quanto renderebbe una buona gestione a percentuale. Dipende da quanto rischio vuoi tenere.
Sì. Seguiamo in inglese sia gli ospiti sia i proprietari che vivono all’estero.
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