Vuoi comprare un immobile da mettere a reddito, ma non sai quale conviene davvero? Ti affianchiamo nell'analisi delle proposte e, su ognuna, mettiamo nero su bianco i numeri: cosa ha senso fare e quali ritorni puoi aspettarti, prima di firmare.
Due appartamenti nella stessa via, con lo stesso prezzo di acquisto, possono avere ritorni molto diversi. Cambiano la richiesta reale della zona, la stagionalità, il tipo di ospite, i costi di adeguamento e la fiscalità applicabile.
Chi compra basandosi solo sul prezzo al metro quadro scopre i numeri veri dopo il rogito. Il nostro lavoro è farteli vedere prima.
Capiamo quanto vuoi investire, che tipo di rendimento cerchi e quanto vuoi essere coinvolto nella gestione.
Valutiamo gli immobili che hai individuato tu o che ti propongono le agenzie immobiliari con cui collaboriamo, scartando quelli che sulla carta sembrano occasioni e nei fatti non lo sono.
Su ogni proposta interessante costruiamo un business plan con ricavi, costi, fiscalità e ritorno atteso. Dove serve coinvolgiamo la nostra geometra esperta di ricettivo e il commercialista immobiliare, così l'analisi copre anche il lato catastale e quello fiscale.
Trattativa e compravendita le seguono le agenzie immobiliari con cui collaboriamo; noi restiamo al tuo fianco sui numeri, poi curiamo arredo, pratiche e gestione fino al primo check-in.
Lo stesso documento che consegniamo ai proprietari che ci affidano la gestione, costruito qui in fase di valutazione dell'acquisto.
Stima dei ricavi su più anni, con occupazione attesa e stagionalità reale della zona, non medie generiche di mercato.
Dal lordo delle prenotazioni alle commissioni delle piattaforme, dalla nostra commissione alla tassazione: fino al netto che ti resta in tasca.
Quale regime conviene nel tuo caso e come il mandato con rappresentanza abbassa la base imponibile con la cedolare secca.
Arredo, adeguamenti normativi, eventuali pratiche catastali: quanto serve davvero per rendere l'immobile pronto a produrre.
Affitto breve, medio termine o una combinazione: ti mostriamo cosa cambia nei numeri, così la scelta la fai informato.
Chi prenota in quella via, in quali periodi e a quale prezzo: il contesto che fa la differenza tra un buon acquisto e uno mediocre.
Hai il capitale e l'intenzione, ma vuoi evitare l'errore costoso al primo acquisto.
Hai già una o più unità e cerchi la prossima, con criteri di selezione più solidi del semplice fiuto.
Non vivi qui e hai bisogno di qualcuno sul posto che guardi, valuti e poi gestisca al posto tuo.
Un documento reale, anonimizzato: tre scenari di locazione a confronto sullo stesso immobile, con i numeri portati fino al netto che resta alla proprietà. È esattamente quello che riceveresti tu, costruito sul tuo immobile.
Non tutti quelli che ci scrivono vogliono affidarci un immobile. Alcuni vogliono capire e basta: se quella zona regge tutto l'anno o solo in fiera, se quel taglio si affitta davvero, quanto resta netto dopo commissioni e imposte, cosa serve per essere in regola prima di pubblicare un annuncio.
È un lavoro che facciamo da anni, su richiesta di privati al primo acquisto e di società che stanno costruendo un portafoglio a Bologna. La consulenza è un servizio a sé: si chiude con dei numeri e una risposta chiara, anche quando la risposta è che quell'immobile conviene lasciarlo perdere. Se poi volete affidarci anche la gestione tanto meglio, ma non è una condizione.
Un immobile già vostro o uno che state valutando: rendimento realistico, regole del condominio, adempimenti, e il confronto con la locazione tradizionale sugli stessi metri quadri.
Più unità, un business plan che deve reggere davanti a un socio o a una banca, e la scelta del regime con cui gestirle. Numeri costruiti sul vostro perimetro, non su una media di mercato.
Progetti ancora sulla carta o cantieri in corso, dove le scelte di taglio e di finitura decidono la resa dei primi due anni. Se ne parla prima, quando cambiare costa poco.
Prima di affidare un investimento a qualcuno, è ragionevole voler capire come ragiona. Sul mio Substack pubblico i criteri con cui valuto un immobile da reddito, i rendimenti che si vedono davvero a Bologna e i casi in cui il breve termine non è la scelta migliore.
“Ho fatto risparmiare a un cliente 3 anni di ritorno sull’investimento con una domanda sola”
“Quando non conviene affittare a breve termine?”
“Il mio settore in Italia è tassato come un paradiso fiscale”
In entrambi i casi il primo passo è una chiacchierata: capiamo se l'operazione ha senso prima di investirci tempo e denaro.