Hai un affittacamere in città o stai pensando di aprirne uno? Negli ultimi dodici mesi tra Comune, Consiglio di Stato e Corte costituzionale sono cambiate molte cose. Qui trovi, in ordine e con le fonti, cosa vale oggi, cosa sta per arrivare e cosa controllare prima di investire.
La legge regionale 16/2004 definisce l’affittacamere come una struttura gestita in forma imprenditoriale, con non più di sei camere in non più di due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, che offre alloggio ed eventuali servizi complementari. I requisiti di dettaglio sono nella delibera regionale 2186/2005 e nelle successive modifiche.
Per aprire servono una SCIA al SUAP del Comune, i requisiti igienico sanitari e l’abitabilità dei locali, i requisiti morali previsti dal testo unico di pubblica sicurezza, l’iscrizione al Registro imprese con partita IVA e le posizioni previdenziali.
Il limite dei due appartamenti introdotto dalla legge di bilancio 2026 riguarda chi affitta da privato senza partita IVA: l’affittacamere è già un’impresa, quindi segue le regole dell’attività ricettiva.
2025, prima variante al Piano urbanistico. Il Comune introduce la categoria d’uso turistico ricettiva B3 e un taglio minimo di 50 metri quadrati per i nuovi affitti turistici in centro. Il TAR respinge i ricorsi e dà ragione al Comune.
29 dicembre 2025, Consiglio di Stato (sentenza 10361). Annulla la prima variante per un vizio di procedura: le modifiche andavano ripubblicate per le osservazioni. Non giudica nel merito il limite dei 50 metri quadrati. Le SCIA dichiarate inefficaci tornano valide e si applicano le regole precedenti.
Dicembre 2025 e luglio 2026, seconda variante. Il Consiglio comunale la assume a dicembre e la adotta il 31 luglio 2026, dopo 101 osservazioni. Introduce le «aree di tutela dell’abitabilità del centro città»: dove gli affitti brevi sono già troppi, come dentro la Cerchia dei Mille, non si potrà più ottenere l’uso B3; in altre zone sarà incentivato. Resta fuori dalla B3 l’ospitalità con colazione nella propria abitazione, a conduzione familiare.
9 ottobre 2026, Corte costituzionale (sentenza 164/2026). Boccia gli articoli 4 e 5 della legge regionale 10/2025: imporre a tutte le locazioni brevi, su tutto il territorio regionale, il cambio d’uso verso il turistico ricettivo è sproporzionato, e crea una disparità con affittacamere e case vacanze, che possono restare in categoria residenziale. La Corte conferma però che Regione e Comuni possono intervenire con misure mirate su zone precise.
Ottobre 2026, la risposta del Comune. Secondo l’assessore all’Urbanistica la sentenza non tocca la seconda variante, perché nella B3 il Comune ha inserito sia le locazioni turistiche sia le strutture extralberghiere. La variante è all’esame del Comitato urbanistico metropolitano; l’approvazione definitiva è attesa tra fine 2026 e inizio 2027. Nel centro la quota media di affitti brevi è intorno al 12%, con punte del 25% in alcuni isolati.
Sì. Le regole regionali non sono cambiate. In attesa dell’approvazione definitiva della seconda variante, la questione aperta è urbanistica: nelle aree più sature del centro il nuovo uso B3 potrebbe non essere più ottenibile.
No. Ha bocciato due articoli della legge regionale 10/2025. La seconda variante del Comune è uno strumento diverso, e la Corte ha confermato che i Comuni possono adottare misure mirate su zone precise.
Al massimo sei, in non più di due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile.
Sì. In Emilia-Romagna l’affittacamere è gestito in forma imprenditoriale, con iscrizione al Registro imprese.
No. Il B&B a conduzione familiare nella propria abitazione segue regole diverse e, secondo il Comune, resta fuori dalla nuova categoria B3.
Sì. Con la gestione per conto del titolare la SCIA e la partita IVA restano tue: noi seguiamo prezzi, canali, ospiti e adempimenti e ti rendicontiamo ogni mese.
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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un tecnico o di un legale. Le regole comunali sono in evoluzione: aggiornata al 1° novembre 2026.