I numeri veri di 14 immobili che gestiamo, da ottobre 2025 a settembre 2026, presi dal nostro gestionale. Anonimi e aggregati, con il metodo spiegato riga per riga: quanto incassa un appartamento, quanto resta al proprietario e come si confronta con un affitto 4+4.
«Quanto convengono gli affitti brevi? Il caso di Bologna»
I numeri di questa pagina sono stati ripresi dal Corriere di Bologna nell’articolo di Ludovica Brognoli sulla convenienza degli affitti brevi in città.
Leggi l’articolo sul Corriere di BolognaSono gli appartamenti in gestione completa da prima di ottobre 2025, quindi con un anno intero di dati. In dodici mesi hanno incassato da 33.800 € a 78.700 € lordi ciascuno, pulizie comprese. L’appartamento a metà della classifica (la mediana) ha incassato 40.100 €.
L’occupazione media è stata del 87%, con una tariffa media di 138 € a notte. Le piattaforme hanno trattenuto il 18,8% del lordo; le pulizie pagate dagli ospiti ne valgono il 9%.
Media mensile dei sei appartamenti, lordo con pulizie; sotto ogni mese l’occupazione. Bologna lavora tutto l’anno grazie a fiere, congressi, università e ospedali: i mesi più forti sono marzo, aprile, maggio, giugno, settembre e ottobre. Gennaio e febbraio sono i più deboli; luglio e agosto restano pieni ma a tariffe più basse.
Quattro appartamenti presi in gestione a dicembre 2025. Da gennaio a settembre 2026 hanno incassato da 21.300 € a 47.700 € lordi ciascuno (mediana 31.000 €), con un’occupazione media dell’87%. Sono numeri dei primi mesi, con poche recensioni alle spalle: gli immobili nuovi partono da qui.
Aperto a ottobre 2025. Nei primi dodici mesi le quattro camere hanno incassato in tutto 109.900 € lordi. Da gennaio a settembre 2026 ogni camera ha incassato da 19.700 € a 25.600 €, con un’occupazione media dell’82% e una tariffa media di 93 € a notte.
L’appartamento mediano, con le percentuali reali del gruppo. Proprietario privato in cedolare secca al 21%; compenso Do.Ma al 28% come esempio (la percentuale vera si definisce dopo il sopralluogo).
Secondo Immobiliare.it, a settembre 2026 a Bologna si chiedono in media 16,51 €/m² al mese per un affitto residenziale, 18,12 €/m² in centro (prezzi richiesti negli annunci). La tabella usa il valore del centro, il più alto, con la cedolare secca al 21% del canone libero.
| Metratura | Canone annuo 4+4 in centro | Netto dopo cedolare 21% |
|---|---|---|
| 50 m² | 10.872 € | 8.589 € |
| 60 m² | 13.046 € | 10.307 € |
| 70 m² | 15.221 € | 12.024 € |
| 80 m² | 17.395 € | 13.742 € |
| Affitto breve, appartamento mediano | 13.143 € |
Con questi valori, il netto dell’appartamento mediano in affitto breve (13.143 €) equivale al netto di un 4+4 in centro su circa 77 m². Sotto quella metratura l’affitto breve rende di più; sopra, la differenza si riduce, e nel breve vanno tolti i costi che restano al proprietario. In cambio il 4+4 vincola l’immobile per almeno otto anni e porta con sé il rischio di morosità; con l’affitto breve la casa resta tua, la puoi usare quando vuoi e la vediamo ogni settimana.
Fonte canoni: Immobiliare.it, mercato immobiliare di Bologna, settembre 2026.
Zona, metratura, posti letto e stato dell’immobile spostano il risultato: il simulatore ti dà una stima in trenta secondi, il sopralluogo gratuito i numeri veri.
Sui sei appartamenti che gestiamo da almeno un anno, da ottobre 2025 a settembre 2026 il ricavo lordo è andato da 33.800 € a 78.700 €, con una mediana di 40.100 € (pernottamenti e pulizie, prima delle commissioni delle piattaforme). Sull’appartamento mediano al proprietario privato in cedolare secca sono rimasti circa 13.100 €, prima di utenze e spese.
Sugli appartamenti che gestiamo da un anno intero l’occupazione media è stata del 87%; su quelli avviati a dicembre 2025 dell’87% nei primi nove mesi del 2026.
Marzo, aprile, maggio, giugno, settembre e ottobre, trainati da fiere e congressi. Gennaio e febbraio sono i mesi più deboli; luglio e agosto restano pieni ma a tariffe più basse.
Con i canoni di settembre 2026 rilevati da Immobiliare.it per il centro di Bologna (18,12 €/m² al mese), il netto dell’appartamento mediano in affitto breve equivale a quello di un 4+4 su circa 77 m². Sulle metrature più piccole rende di più l’affitto breve; su quelle grandi la differenza si riduce, e va pesata con i costi e con la flessibilità di avere la casa libera.
Sì: il lordo comprende pernottamenti e pulizie pagate dagli ospiti, la tassa di soggiorno è esclusa. Nel calcolo del netto le pulizie escono come costo, perché le fattura direttamente l’impresa che le esegue.
Raccontaci zona, metratura e com’è oggi l’appartamento: ti diciamo con chiarezza quanto può rendere e quanto ti resterebbe, con gli stessi conti di questa pagina.
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